Приемка квартиры в новостройке: как проверить жилье и зафиксировать дефекты

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей от застройщика должна подтверждать готовность квартиры к безопасному проживанию, но на практике осмотр часто заканчивается длинным перечнем замечаний. Одна из самых частых причин споров — дефекты отделки. Неровные стены, проблемы с электрикой, протечки, некачественные окна и скрытые недостатки лучше обнаружить до подписания акта приема-передачи. Спешка понятна: дольщики ждут жилье годами и хотят быстрее начать ремонт или переехать. Но неподготовленная приемка может привести к расходам, которые потом сложно взыскать.

Команда {company} оказывает профессиональную помощь при некачественном ремонте в новой квартире: сопровождает осмотр, фиксирует нарушения, готовит претензии застройщику и помогает урегулировать спор во внесудебном или судебном порядке. Ниже — практичный разбор того, что проверить в новостройке, как составить дефектный акт и какие действия помогут защитить права дольщика.

Что взять с собой на приемку квартиры

На осмотре важно не просто пройтись по помещениям, а последовательно проверить площадь, отделку, инженерные сети и оборудование. Подготовьте небольшой набор инструментов, который поможет заметить дефекты и сразу собрать доказательства:

• блокнот и карандаш— пригодятся для быстрых замеров, пометок и проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• камера или смартфон— нужны для фото- и видеофиксации трещин, неровностей, следов протечек и других недочетов;
• фонарик— поможет осмотреть темные углы, шахты, места под подоконниками и зоны около коммуникаций;
• строительный уровень— позволяет оценить перепады стен, пола, откосов и качество монтажа конструкций;
• отвес— помогает проверить вертикальность стен и дверных проемов относительно пола и потолка;
• рулетка— нужна для измерения комнат и сверки фактической площади с данными договора;
• недорогой электроприбор— подойдет для проверки розеток; при необходимости можно взять вольтметр для контроля напряжения.

Каждое замечание лучше сразу записывать, фотографировать и переносить в смотровой лист или дефектный акт. Если недостатки выявлены до подписания акта, застройщик обязан рассмотреть требования об устранении нарушений или компенсации, когда дефект невозможно исправить, например при уменьшении площади.

Приемка квартиры без отделки: на что смотреть в первую очередь

Квартира с черновой отделкой часто кажется пустой коробкой, поэтому осмотр проводят формально. Это ошибка: именно на этом этапе заметны нарушения геометрии стен, качества стяжки, монтажа окон, дверей и коммуникаций. Если представитель застройщика убеждает подписать акт без замечаний, ориентируйтесь не на его слова, а на договор и строительные нормы.

В первую очередь проверьте следующие параметры:

• на стенах, полу и потолке не должно быть крупных трещин, сколов, пустот, явных перекосов и смещения блоков;
• фактическая площадь помещений должна соответствовать условиям ДДУ с учетом допустимых отклонений;
• стены и перегородки должны быть вертикальными, а углы — соответствовать проектным решениям;
• планировка должна совпадать с планом, а любые изменения должны быть согласованы и оформлены документально;
• оконные блоки, входная дверь, замки и фурнитура должны работать без заеданий, повреждений и перекосов;
• электропроводка и инженерные выводы должны быть изолированы и подведены согласно проекту.

Отдельно осмотрите трубы, счетчики и места подключения коммуникаций. Трубы не должны шататься, провисать или иметь следы влаги. Показания счетчиков желательно сфотографировать, особенно если из-за дефектов вы пока не готовы подписывать акт приема-передачи.

Проверьте микроклимат: в комнатах не должно быть сырости, плесени, подтеков и устойчивого запаха влаги. Вентиляцию можно проверить листом бумаги у решетки: если лист притягивается, тяга есть. При отсутствии тяги замечание нужно внести в акт.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка бывает чистовой, предчистовой или иной — ориентироваться нужно не на рекламное описание, а на перечень работ в договоре и приложениях. Все, что застройщик обещал выполнить, должно быть проверено при осмотре.

Обычно проверяют:

• площадь квартиры и отдельных помещений — с замерами и сверкой с договором;
• качество покрытия пола, стен, потолка и стыков отделочных материалов;
• монтаж входных, межкомнатных дверей и оконных блоков;
• наличие перегородок, окон, дверей и иных элементов, предусмотренных проектом;
• розетки, выключатели, выводы под светильники и работоспособность электросети;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и другие инженерные системы;
• сантехнику, радиаторы, счетчики и оборудование, указанное в договоре.

Если договор предусматривает дополнительные работы — например, вывод интернет-кабеля, подключение ТВ-линии или установку оборудования, их также нужно проверить. Отсутствие обещанного элемента следует зафиксировать как замечание.

Чек-лист приемки квартиры у застройщика

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не понимаете объем дефектов и порядок их устранения. Чек-лист ниже поможет пройти квартиру системно и не пропустить детали, которые могут повлиять на стоимость ремонта.

Площадь и планировка

Совет: назначайте приемку на дневное время. При естественном освещении легче увидеть трещины, волны на стенах, дефекты стеклопакетов и следы протечек.

Измерьте каждое помещение по полу, а комнаты сложной формы разделите на простые фигуры и сложите площади. Если фактическая площадь меньше указанной в договоре или проектной документации, это может стать основанием для требования перерасчета или компенсации.

Входная группа

Дверной проем и входная дверь должны соответствовать проекту. Проверьте, не крошится ли стяжка у порога, ровно ли установлен блок, не скрипит ли дверь и не закрывается ли самопроизвольно. Приоткрытая дверь, которая сама уходит в сторону, часто указывает на нарушение монтажа.

Пол и стяжка

Стяжка должна быть ровной, без глубоких трещин, расслоений и пустот. Ее толщина и качество должны соответствовать договору. В квартире с отделкой отдельно оценивают укладку покрытия, стыки, плинтусы и следы нарушения технологии.

Потолок

В панельных и кирпичных домах видимые стыки плит должны быть заделаны. Если планируются натяжные потолки, небольшие косметические особенности могут не мешать эксплуатации, но высоту помещений все равно нужно измерить. Значительное отклонение от ДДУ или минимальных требований может повлиять на требования к застройщику.

Стены и перегородки

Проверьте вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может увеличить расходы на ремонт. Для разных видов отделки действуют разные допустимые отклонения, поэтому замечания лучше формулировать не эмоционально, а с привязкой к замерам и нормативам.

Важно: допустимые отклонения по вертикали зависят от материала и вида работ. При споре с застройщиком лучше фиксировать замеры и ссылаться на применимые строительные нормы.

Оконные блоки

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, подоконники и откосы. Окна должны открываться и закрываться без усилий, уплотнитель — прилегать плотно, а монтажная пена — быть защищена от внешнего воздействия. Все сколы, продувания и перекосы вносите в акт.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогой техникой. При неисправной электросети устройство может выйти из строя. Используйте недорогой прибор или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверьте не только розетки, но и выключатели, выводы под светильники, щиток и иные точки, предусмотренные договором. Если застройщик обязан установить патроны, светильники или другое оборудование, их отсутствие также фиксируется как недостаток.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. У стояков не должно быть луж, конденсата, мокрой стяжки и следов подтеков. Запорные краны должны быть закреплены и работать, а в санузлах необходимо проверить выводы, тройники и доступ к узлам обслуживания.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены ровно и надежно, без следов повреждений и протечек. Если договор предусматривает регуляторы, краны или иные элементы системы отопления, они должны быть установлены к моменту передачи квартиры.

Вентиляция

Работу вентиляции нужно проверить фактически. Слабая тяга, обратная тяга или отсутствие движения воздуха — основание для замечания в дефектном акте и требования устранить нарушение.

Следы насекомых и санитарное состояние

В квартире не должно быть вредителей, следов их пребывания, устойчивого запаха сырости или антисанитарного состояния. Если такие признаки есть, требуйте устранения проблемы и фиксируйте ее фото- и видеоматериалами.

Как правильно внести замечания

Все дефекты нужно перенести в дефектный акт, смотровой лист или ведомость осмотра. Укажите дату, описание недостатка, помещение и подпишите документ. Представитель застройщика также должен подписать акт; при отказе важно зафиксировать этот факт и сохранить доказательства осмотра.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи под обещание «потом исправим». После подписания без замечаний застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята надлежащим образом, а доказывать наличие дефектов станет сложнее.

Иногда вместо денежной компенсации застройщик предлагает иной вариант урегулирования, например дополнительное помещение. Решение можно принять только после оценки стоимости предложения и последствий подписания документов.

Качество подъезда и общедомового имущества

Подъезд, лифты, подвал, чердак и технические помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе указывать на недостатки в этих зонах, а при массовых нарушениях жильцы могут подготовить коллективное обращение к застройщику.

На практике в общих зонах встречаются трещины отделки, перекошенные двери, неполадки лифтов, протечки на технических этажах и в подвалах. Такие дефекты также подлежат устранению в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка возможна, но без опыта легко пропустить скрытые дефекты, которые позже приведут к расходам на ремонт, замену коммуникаций или исправление отделки. Особенно рискованно подписывать документы без замеров и фотофиксации.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в Казани: специалисты осматривают помещения, фиксируют недостатки, формируют перечень замечаний и помогают выстроить переговоры с застройщиком. При необходимости можно оформить доверенность или пригласить эксперта на осмотр вместе с вами. Обратитесь за консультацией, чтобы понять порядок действий до подписания акта.